Arquitecnio | Autopromotor

Este artículo está elaborado para orientar a nuestros clientes a la hora de realizar una obra nueva en la que decidan gestionar dicho proceso.

Desde Arquitecnio, queremos mostrarle los pasos a tener en cuenta a la hora de actuar como autopromotor:

Al final de este artículo podrán visualizar un esquema resumen de todo el proceso y descargar la guía en PDF

1.- La Parcela

Es uno de los principales aspectos a tener en cuenta. Situación, emplazamiento, entorno más próximo.

A tener en cuenta antes de adquirir la parcela:

a) Calificación del terreno. El ayuntamiento correspondiente tiene que ratificar que es un suelo apto para la edificación prevista.

b) Ordenanzas Municipales que afecten al terreno.

c) Cargas que puedan existir sobre la parcela.

2.- Encargo del Proyecto

Inicialmente, se debe contratar a un técnico competente que le asesore (arquitecto/arquitecto técnico). Para informarle de los agentes intervinientes en el proceso y así coordinar adecuadamente los trabajos.

A continuación, dependiendo de la comunidad autónoma será necesario un Estudio Geotécnico del Terreno.

Según la Ley de Ordenación de la Edificación, es obligatorio la contratación de un seguro de daños materiales. Las compañías aseguradoras impondrán la contratación de una Entidad de Control de Calidad. Esto es independiente a la dirección facultativa, que será la compuesta por el equipo de arquitecto y arquitecto técnico contratados.

Es importante conocer los profesionales que van a intervenir:

a) Fase redacción de proyecto: Arquitecto, arquitecto técnico, delineantes.

b) Fase de obra: En este apartado intervienen muchas personas y organismos:

- Arquitecto: director de obra.

- Arquitecto técnico: director de ejecución y normalmente coordinador de seguridad y salud.

- Organismo de control técnico (OCT), obligatorio para el seguro obligatorio decenal.

- Laboratorio de control de calidad: ensayos obligatorios de materiales que deben realizarse por laboratorio especializado.

También es preciso conocer la documentación necesaria:

- Proyecto Básico: imprescindible para solicitar licencia urbanística

- Proyecto Ejecución: necesario para comenzar las obras

- Proyecto de demolición, en el caso que exista alguna edificación preexistente

- Estudio de Seguridad y Salud: necesario para comenzar la obra

- Si la obra dispone de instalaciones especiales, o requiere de una potencia elevada, será necesario tramitar un proyecto específico para el Ministerio de Industria

- Si se van a realizar actividades calificadas como molestas (bares, restaurantes, almacenamiento de sustancias combustibles, etc.). Se necesitará de un Proyecto de Actividad. Con la correspondiente solicitud al ayto. de compatibilidad urbanística y licencia ambiental.

3.- Antes de iniciar las obras

Con el proyecto finalizado y visado por el colegio oficial de arquitectos. Se solicita en el Ayto. la licencia de obras. Es necesario de al menos cuatro ejemplares del proyecto visados para los diferentes organismos. Este trámite conlleva el pago de unas tasas que oscilan entorno al 4% del PEM (Presupuesto Ejecución Material).

Antes de la constitución del préstamo hipotecario, se solicita por parte del banco o caja de ahorro, cierta documentación. Entre ellas la declaración de obra nueva en construcción, una copia del proyecto visado para tasarlo (sólo temporalmente), solicitud de licencia de obras, escritura de la parcela, etc.

Una vez visado el proyecto con el estudio de seguridad, se procederá a realizar un dossier compuesto por toda la documentación necesaria para que se pueda presupuestar la obra. Estará compuesto por: memoria de calidades y mediciones de todos los trabajos sin valorar.

Cuando se han realizado los comparativos entre los presupuestos de los diferentes constructores. Es recomendable que se contrate un presupuesto cerrado para evitar sorpresas a lo largo de la obra con partidas extraordinarias.

También es aconsejable pactar una reserva de garantía (5% aprox.). Esto es, de cada oficio que intervenga, se deja a falta de pago esta cantidad (máximo un año), para posibles imperfecciones o fallos antes de acabar la relación contractual con el constructor. Existen seguros que realizan una operación similar a esta.

El siguiente paso sería contratar un arquitecto técnico, es la figura que va a reflejar el proyecto del arquitecto sobre la parcela. Por lo tanto es muy importante esta contratación. Es muy probable, que el arquitecto trabaje con arquitectos técnicos, de esta manera es lo más eficiente para todas las partes.

A continuación es necesario la contratación de la OCT y el Laboratorio de Ensayos, el propio arquitecto o arquitecto técnico (dirección facultativa), pueden recomendarle, ya que ellos trabajan habitualmente con estos oficios.

4.- Inicio de las obras

Nunca se iniciarán las obras sin la correspondiente licencia urbanística, el Estudio Geotécnico (dependiendo de comunidad autónoma) y la Entidad de Control de Calidad.

El arquitecto debe tener copia de la licencia para proceder a realizar el acta de replanteo y de inicio de las obras, necesarios para obtener el libro de órdenes.

Se contratará una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil de seguridad y salud en la construcción. Aunque la dirección facultativa disponga de seguro de responsabilidad civil, el promotor en última instancia, asume el coste de las medidas de seguridad, por lo que se le supone responsable de su implantación en la obra.

El constructor debe aportar su Plan de Seguridad, así como cualquier subcontrata. Estos planes de seguridad deben ajustarse al Estudio de Seguridad y Salud redactado por la dirección facultativa. Los diferentes planes debe exigirlos como promotor y entregárselos a la dirección facultativa, responsable de la coordinación de seguridad y salud en la obra.

5.- Durante el transcurso de las obras

Es importante que, en caso de cualquier duda o modificación, se notifique a la dirección facultativa antes que al constructor. Llegado el caso se convocaría una reunión donde se levantará acta y se valorará la situación con todos los agentes intervinientes.

Certificaciones de la obra;

- Bien el constructor puede pasar al promotor facturas mensuales de los trabajos. Es conveniente que la dirección facultativa revise la factura antes del pago para comprobar que es reflejo de la realidad del a obra.

- O bien, si existe crédito hipotecario. Se deberán presentar certificaciones para poco a poco ir liberando el dinero del préstamo. La propia entidad se encarga de mandar un técnico que supervisa la conformidad de la certificación.

6.- Final de obra

El certificado final de obra debe ser expedido por la dirección facultativa. Implica que a todos los efectos, la obra está acabada. A partir de la fecha de emisión comienza a contar el plazo de garantía de la obra. Este documento ha de estar visado por el colegio profesional de Arquitectos y el de Arquitectos Técnicos, con su correspondiente tasa. Si se ha necesitado de otros proyectos (eléctricos, de actividad, etc.) será necesario el final de obra parcial de todos ellos.

Simultáneamente al certificado final de obra, en algunas comunidades es necesario el Acta de Recepción Provisional de la obra.

Libro del edificio

El arquitecto debe entregar al promotor el libro del edificio que recoge la siguiente documentación además del proyecto inicial:

- Planos de estado final de la obra (en caso de que hubiese habido modificaciones)

- Relación identificativa de los agentes que han intervenido en la edificación

- Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio, sus instalaciones y equipos

Como promotor, esta obligado a contratar los siguientes seguros de obra nueva:

a) Debe exigirle al constructor, seguro de un año por daños materiales causados por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado

b) Seguro de tres años por daños materiales causados por vicios o defectos de instalaciones

c) Seguro de diez años por daños materiales causados por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a elementos estructurales. Este seguro tiene una excepción en caso de autopromoción si la casa se vende antes de transcurridos los diez años, el seguro decenal queda extinguido.

Licencia de primera ocupación

Deberá solicitar al Ayto. la licencia de primera ocupación de la vivienda. Deberá presentar el certificado final de obra. Es posible que los servicios técnicos municipales realicen la inspección de la misma

Acta de recepción definitiva

Superado el plazo de reserva de garantía según contrato, se emite el acta de recepción definitiva. Es importante que se realice una inspección exhaustiva de todos los defectos que pudieran haberse producido desde la entrega provisional de la obra para su corrección.

En el siguiente esquema se resume todo lo mencionado:

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